להמיר את תשלומי השכירות לתשלומי משכנתא?

זוג צעיר המתגורר באזור המרכז בדירת 2.5 חדרים ומשלם מידי חודש דמי שכירות בסך 3,200 ₪, אינו מפסיק לחלום על דירה משלו. במציאות של עלייה מתמשכת במחירי דירות בישראל החלום רק הולך ומתרחק. בידי בני הזוג חסכונות המסתכמים ב- 300,000 ₪. בתוכנית, הלוואת משכנתא של 500,000 ₪, בני הזוג מחליטים לצאת למסע החיפוש, הזמן חולף והלחץ עולה, מה שאפשר היה לרכוש אתמול שווה היום הרבה יותר. לבסוף נמצאה דירה בת 3.5 חדרים בחולון במחיר סופי של 1,020,000 ₪. יש הטוענים שבמחיר כזה נדיר למצוא היום דירה בגוש דן ויותר נדיר למצוא דירה כזאת בשכונה טובה. האם זו מציאה? האם זה סימן לשינוי מגמה? חשוב לדעת: לפי הנתונים נדרשת הלוואת משכנתא ע"ס 760,000 ₪ לפחות (40,000 ₪ מרווח להוצאות שונות; חוזה, מיסים, שיפוץ תכולה ועוד), ההלוואה מהווה חריגה מהתוכנית המקורית ומסתכמת במימון של 75% ממחיר הדירה. בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח העוסקות במתן הלוואות משכנתא נוהגים להגביל את שיעור ההלוואה לכ- 60% מערך הנכס. לאחרונה, התפרסם כי בנק ישראל מתכוון להורות לבנקים לגבות עמלת סיכון לחריגה מעל 60% מערך הדירה ביחד עם הפרשה נוספת לחובות מסופקים בגין הלוואות לדיור שניתנו בשיעור מימון גבוה. למרות זאת, ניתן להניח כי התחרות בשוק המשכנתאות תאפשר לבנק אולי חריגה מזערית. זאת יושג על בבסיס "מבחן ההכנסה החודשית המשותפת" ושיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה- "כושר החזר". נניח כי התקבל אישור עקרוני משני הבנקים ועכשיו נותר להמתין לאומדן שמאי. שומת נכס המקרקעין, תהייה נמוכה בכ-10% ממחיר הרכישה (נתון שהתקבל מבדיקה אקראית של 7 מקרים שונים באזורים שונים). כלומר, שווי הנכס לפי הערכת השמאי יעמוד על 918,000 ₪. במקרה כזה משקל ההלוואה מתוך אומדן השמאי יהווה כ- 85% מערך הנכס: 85% = 760,000 : 918,000 * 100%. עלויות שוטפות: התפלגות ההחזר החודשי להלוואה ע"ס 760,000 ₪ בתלות בשנים: 20 שנה 4,400 ₪ 25 שנה 3,800 ₪ 30 שנה 3,400 ₪ אם הבנק למשכנתאות, במקרה הטוב, יאשר הלוואה ע"ס 600,000 ₪. את היתרה – 160,000₪ ייאלץ הזוג הצעיר להשיג באמצעות פנייה לחברת EMI , המתמחה במימון הרובד הנוסף בשיעור ריבית גבוה יותר ובביצוע ביטוח משכנתה ליתרה אשר נמצאת בסיכון יתר. ההלוואה שבסיכון תגדיל את ההוצאה החודשית בכ- 150 ₪ נדרש גם לבצע ביטוח המשכנתא בהתאם לדרישת הבנק למשכנתאות הכולל: ביטוח חיים למשכנתא, סכום הביטוח לא יפחת מיתרת הלוואת משכנתא בהתאם ללוח סילוקין, עלות חודשית לבני זוג בני 30, בריאים ולא מעשנים כ- 60 ₪ מחיר ביטוח חיים למשכנתא נקבע בהתאם למשתנים הבאים: גיל מבוטח ומושפע כלפי מעלה ממצב בריאות / עישון / תחביב ו/או מקצוע מסוכן המשמעות היא שמחיר ביטוח חיים למשכנתא ללווים שנטלו הלוואת משכנתא זהה עלול להגיע למאות שקלים בחודש, היבט שבדרך כלל לא נלקח בחשבון. ביטוח נכס, בעלות חודשית של כ- 40 ₪: סה"כ הוצאה חודשית במסלול הלוואה ל- 30 שנה 3,650 ₪ 3,400 + 150 + 60 + 40 האם כדאי לבני הזוג לרכוש את הדירה? הוצאת חודשית לדמי שכירות 3,200 ₪, הוצאה חודשית להלוואת משכנתא 3,650 ₪ הבוקר פורסם כי בכוונת משרד הבינוי והשיכון להשתתף בהחזרי משכנתא לזוגות צעירים בפריפריה בסכום של עד 20% מתשלומי המשכנתא לתקופה של 20 שנה המאמר מבוסס על מקרה אמיתי, שעדיין לא בא על סופו, המשך יבוא…